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三季度首都写字楼空置率为16.4% 市场进入3年至5年去化周期

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本报记者 王丽新

“进入三季度,北京办公楼市场如期出现复苏态势,但市场需求动力仍待提升。”9月27日,高力国际华北区董事总经理严区海表示,2022年三季度,北京甲级写字楼市场净吸纳量恢复至-6400平方米,需求强度相较二季度出现明显改善。

据高力国际的(de)监测数据显示,截至9月27日,三季度北京全市场空置率维持在16.4%的(de)水平,净有效租金稳定在每月每平方米336.8元。在核心子市场方面,除了受益于大宗租赁成交的(de)东城商务区和高性价比的(de)丽泽商务区出现比较积极的(de)去化外,其他(ta)子市场空置率均呈现不同程度的(de)上升。在产业园市场方面,受到企业(qiye)退租的(de)影响,净吸纳量为-4.9万平方米,空置率为15.5%, 净有效租金为每月每平方米128.3元。

“从2022年开始,北京写字楼市场进入去化周期,这主要是(shi)由于互联网需求逐步减少导致的(de),这种影响估计会持续到2023年。”高力国际华北区研究部董事陆明向《证券日报》记者表示,后市将靠需求决定走势,从目前看,四季度预计会恢复,但看不到很强的(de)恢复动力。

据高力国际预测,未来的(de)一年间,北京北部的(de)甲级写字楼市场有近40万平方米的(de)新项目入市,上地和北清路的(de)产业园市场将迎来供应高峰,总体量或将超过100万平方米,预计互联网头部企业(qiye)的(de)面积整合将会持续影响2023年的(de)望京、中关村和上地市场。

“北京市场已经进入3年至5年的(de)去化周期,需求侧强度将决定未来市场走势。”严区海向《证券日报》等媒体表示,在多种因素的(de)共同作用下,新周期下的(de)办公楼市场已经出现了新的(de)产业变化,互联网科技(keji)行业进入转型期,主力租户行业的(de)需求调整将大幅增加未来市场的(de)不确定性。

在严区海看来,短期内,“降本增效”是(shi)需求侧的(de)主旋律,互联网企业(qiye)的(de)转型只是(shi)整体产业结构调整的(de)一个缩影。当头部企业(qiye)开始进行调整,而后续的(de)企业(qiye)生力军还不足以支撑经济和行业发展的(de)时候,就会形成行业发展的(de)空档期,这个时期也是(shi)办公楼市场发展环境的(de)复杂性、严峻性和不确定性逐渐上升的(de)时期。

一边是(shi)写字楼供应的(de)增加,一边是(shi)互联网租赁需求的(de)减少,面对(dui)不确定的(de)市场,不动产资产价值开始降低。恰逢此时,有些买家会关注一些大宗不动产交易标的(de),包括写字楼以及其他(ta)具备升值空间的(de)不动产资产,如产业园等。

“在北京除了看写字楼,更多的(de)投资人(ren)还关心生物医药基地等新兴产业基地,这类资产交易目前利于提升市场流动性。”高力国际华北区资本市场及投资服务(fuwu)副董事闫寒表示。同时,陆明也向《证券日报》记者透露,物流产业园等产业地产资产近两年交易较为活跃,投资者对(dui)该类标的(de)一直都有较大关注度。

据高力国际监测数据显示,2022年三季度,北京大宗不动产交易共有7宗,成交金额合计为41亿元人(ren)民币,其中,自用类型的(de)交易占比较大,涉及资金约14亿元,该趋势与近期市场主要活跃买家的(de)交易目的(de)相匹配。

“具备稳定现金流以及有提升空间的(de)办公和商务园区项目持续受投资人(ren)关注。”闫寒表示,从成交类型来看,办公楼的(de)交易金额拔得头筹,占比约83%;其中,商务园区办公的(de)成交合计有两宗,占比约32%。总体而言,本季度由内资买家完成的(de)交易在总成交金额中占比较高。

对(dui)于接下来大宗不动产交易市场的(de)发展趋势,闫寒表示:“国企、金融机构及新经济类企业(qiye)的(de)自用需求依旧强劲,北京不动产大宗交易市场热度不减。”但就北京写字楼及不动产大宗交易中长期整体发展来看,严区海认为,保持审慎乐观态度。

(责任编辑:孙丹)

三季度北京写字楼空置率为16.4% 市场进入3年至5年去化周期

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