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保交楼:多部门出台专门措施 多地因城施策

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近期,住建(jian)部、财政部、人(ren)民银行等有关部门出台专门措施,以政策性银行专项借款的(de)方式,支持有需要的(de)城市推进已售逾期难交付的(de)住宅项目建(jian)设(she)交付,目前专项工作正在紧张有序地进行中。多地政府因城施策,推动“保交楼、稳民生”,部分停工项目开始复工。

多地设(she)立纾困基金推动复工复产

有关部门强调,“保交楼、稳民生”工作坚持以人(ren)民为中心的(de)发展思想,坚持法治化、市场化原则,压实企业(qiye)自救主体责任,落实地方政府属地责任,切实维护购房人(ren)合法权益。

近日,郑州市房地产纾困基金设(she)立运作方案对(dui)外发布,该基金规模暂定为100亿元,纾困项目限定为未来销售收入能够覆盖项目投资的(de)存量房地产项目,明确了纾困项目的(de)四种开发模式,即棚改统贷统还、收并购、破产重组和保租房模式。

在武汉,中国建(jian)设(she)银行拟以湖北省为试点,设(she)立300亿元的(de)纾困基金,用于收购问题项目并改建(jian)为公租房。南宁市成立平稳房地产基金,首期规模30亿元。

值得关注的(de)是(shi),除地方政府外,资产管理公司(gongsi)(gongsi)也开始加速入场。继中国华融与阳光集团签署纾困重组协议后,中南控股与江苏资产8月10日宣布合作纾困。根据协议,江苏资产或其指定主体与中南控股或其指定主体共同设(she)立规模20亿元、存续期3年的(de)基金,用于中南控股及关联方投资的(de)项目合作,包括存量债务重组、现有项目续建(jian)等。

此外,长城资产披露,上半年已与12家房企开展多轮对(dui)接,对(dui)意向纾困项目资产深入研判,部分项目已成功落地或批复出资;信达资产首单纾困项目也于7月成功落地。

在各地政府、金融机构及房企合力推进之下,目前已有多个停工楼盘传出复工消息。

多项目试水

“金融机构接管+委托共建(jian)”模式

目前,不少停工项目通过金融机构接管、债权人(ren)收购、拍卖债权、合作方托管等方式盘活,实现了保交楼。

克而瑞研究中心发布调查报告显示,恒大集团陆续与光大信托、五矿信托等多家信托公司(gongsi)(gongsi)签署协议,将部分城市项目剥离给信托公司(gongsi)(gongsi),信托公司(gongsi)(gongsi)则向项目公司(gongsi)(gongsi)注入资金以保障项目后续开发建(jian)设(she)。债权人(ren)中信集团收购了佳兆业在深圳市的(de)4个项目、总货值约500亿元。无锡市翠竹房地产开发有限公司(gongsi)(gongsi)在阿里拍卖平台转让债权,以期尽快引入投资人(ren)续建(jian)。

业内人(ren)士认为,从实践来看,“金融机构接管+委托共建(jian)”模式促进了问题项目的(de)有序出清。以信达资产纾困房企的(de)首个成功落地项目——广州南沙“悦伴湾”为例,该项目由信达折价收购项目债权,深圳华建(jian)提供增量资金借款,信达地产进场操盘代建(jian),对(dui)项目实行资金全封闭管理。

在广东广州、云南昆明、江苏江阴等地,金融机构也通过引入共建(jian)商来盘活停工项目。广州百筑公司(gongsi)(gongsi)的(de)百晟广场是(shi)广州市中院裁定的(de)首例重整项目,因资金链断裂被法院查封。在广州市中院的(de)调停下,各债权人(ren)就项目债务及偿还方式达成一致,引入重启资金,由蓝绿双城作为资产管理方负责开发续建(jian)和市场重新定位,以实现有品质的(de)交付,保障了各债权人(ren)的(de)权益。

有关部门表示,房地产企业(qiye)作为保交楼的(de)责任主体,积极处置资产、多方筹措资金,努力完成保交楼任务。地方政府为了防范房地产企业(qiye)风险外溢,切实承担“保交楼、稳民生”的(de)属地责任,帮助企业(qiye)做好(hao)保交楼工作。目前,在各方共同努力下,各地保交楼工作取得积极进展,但仍然存在资金压力。

蓝绿双城控股集团董事长曹舟南表示,绝大多数纾困项目需要启动资金,蓝绿双城已经联合金融机构成立了一期18亿元的(de)纾困专项基金,用于复工复产。

需综合分类施策

目前,各地楼盘停工原因较为复杂。除设(she)立房地产专项纾困基金之外,多地还通过成立专班、返还土地款、优化预售资金监管等措施,督促停工楼盘续建(jian)。

在苏州,停工项目所在区域的(de)街道办事处与区级职能部门联合成立工作组入驻项目现场,督促项目尽早复工,监督项目工程质量,落实“一楼一策一专班”。在重庆,有关部门成立房地产问题项目风险化解处置小组,安排专班跟进项目建(jian)设(she)进度,并对(dui)项目账户资金封闭管理。

“每个楼盘不一样,具体情况实际上非常复杂,建(jian)议各地‘一楼一策’差别化处理。”易居企业(qiye)集团CEO丁祖昱认为,当务之急是(shi)在短期内快速给市场与企业(qiye)注入流动性,问题项目要全力盘活,首先仍需启动资金。

曹舟南认为,部分房企虽然现金流出现问题,但资产仍在,并非资不抵债。地方政府可以通过纾困基金回购土地,相当于政府再次收储,房企获得“救命钱”,达到双赢的(de)效果。

一家房企负责人(ren)说,房企虽然面临流动性压力,但是(shi)手里依旧有大量资产,建(jian)议监管部门鼓励银行开放有抵押融资,缓解房企资金困境和行业交付难题。

有关部门表示,将坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署,牢牢坚持“房子是(shi)用来住的(de)、不是(shi)用来炒的(de)”定位,稳妥实施房地产长效机制,抓紧完善相关制度和政策工具箱,探索新的(de)发展模式,持续整顿规范房地产市场秩序,营造守法诚信、风清气正的(de)市场环境,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

(责任编辑:孙丹)

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